Квартиры еще подорожают, а в Казань придут варяги-инвесторы: 5 прогнозов от Вячеслава Пимурзина на 2025-й

Учредитель ДОФ Вячеслав Пимурзин: «Отсутствие запуска новых проектов можно воспринимать и трактовать по-разному, но очевидно одно — рынок трансформируется исходя из реалий»Фото: «БИЗНЕС Online»

1. Новостройки еще подорожают

Что происходит. Казань стала одним из пяти крупных мегаполисов России, где за ноябрь не зафиксировано ни одного старта продаж новых ЖК. И это притом, что за последние несколько лет в столицу Татарстана пришло несколько крупных федеральных девелоперов, анонсировавших свои глобальные планы на регион.

Отсутствие запуска новых проектов можно воспринимать и трактовать по-разному, но очевидно одно — рынок трансформируется исходя из реалий. Девелоперы не готовы или не могут по экономическим соображениям предлагать миллионы квадратных метров жилья при таком низком спросе. Как и не готовы потребители к тому, чтобы вносить 50% первоначального взноса и тянуть кредит под 30–35% годовых на протяжении 10–30 лет, переплачивая огромные суммы.

Прогноз на 2025 год. Во-первых, достроят то, что уже начали, благодаря введенным несколько лет назад эскроу-счетам. Во-вторых, сектор МКД ждет рецессия, потому что достаточного спроса нет и пока ему взяться неоткуда, а это может нести за собой разные последствия, включая сокращение количества игроков. В-третьих, падение предложения автоматически повысит их стоимость. А это значит, что новостройки в Казани лишь продолжат дорожать. Резкого взлета ждать не стоит, но в пределах 10% за год — вполне.

Новостройки в Казани лишь продолжат дорожать Фото: «БИЗНЕС Online»

2. Рынок МКД потерял инвесторов. Они уходят в коммерцию

Что происходит. Уже можно констатировать, что некогда самый понятный для инвесторов рынок многоквартирного жилья больше им неинтересен. Квартиры теперь рассматриваются исключительно как улучшение жилищных условий для отдельно взятой ячейки общества. У кого есть возможность — берут квартиру для себя в центре с соответствующей инфраструктурой и шаговой доступностью в бизнес-центры или торговые центры. У кого такой возможности нет — выбирают из предложений на периферии города.

Однако инвесторов, желающих вкладывать в «бетон», меньше не стало — они по-прежнему в поисках качественной альтернативы. Пожалуй, только среди коммерческих помещений можно найти лоты, способные удовлетворить потребности инвесторов и дать им безопасный актив с высокой доходностью.

Например, офисные помещения в некоторых бизнес-центрах Казани показали капитализацию в 85% за 2024 год.

Вячеслав Пимурзин учредитель Доступного офисного фонда

Прекрасно понимают это и владельцы зданий. Некоторые из объектов в Казани только за декабрь этого года прибавили в цене от 70 млн до 500 млн рублей! Причем ценники переписываются как на здания в центре города, так и около промзон.

Прогноз на 2025-й. Во-первых, в течение года инвесторы постараются раскупить лоты, которые еще не успели «подпрыгнуть» в цене. Во-вторых, повысится спрос на готовый арендный бизнес (ГАБ). В этом направлении работает много компаний, которые «переваривают» нелеквид и выставляют на продажу актив с постоянным пассивным доходом. В-третьих, инвесторы начнут смотреть в сторону торговых площадей, которые нередко недооценены. Особенно это касается центра города Казани, где высокий туристический поток. В-четвертых, прогнозирую приход в столицу Татарстана новых инвесторов из других регионов страны — после БРИКС Казань стала еще более привлекательной.

И если прежде успешные жители нефтегазовых регионов РФ инвестировали в квартиры, то сейчас будут присматриваться к коммерческим площадям. Они прекрасно понимают, что Казань, которая блестяще провела ряд международных мероприятий, включая БРИКС, продолжит активно развиваться.

В столице Татарстана множество удивительных, уникальных сооружений, которым можно и нужно подарить вторую жизнь Фото: «БИЗНЕС Online»

4. Реновация станет для рынка недвижимости Казани новым драйвером роста

Что происходит. В Казани, особенно в центральной части города, очень ограничен земельный ресурс. При этом компаний, желающих разместить именно в столице Татарстана собственный офис или перевести сюда своих сотрудников, с каждым годом становится все больше. Нехватка офисных пространств исчисляется десятками тысяч квадратных метров. Раз нет земель, где можно было бы построить новые офисы, их будут делать на «старых мощностях».

Прогноз на 2025-й. Реновация наследия 90-х и наследия советских лет станет новым драйвером роста рынка коммерческой недвижимости Казани. В столице Татарстана множество удивительных, уникальных сооружений, которым можно и нужно подарить вторую жизнь. Именно объекты с историей станут новыми точками роста для города и бизнеса. Убежден, что в 2025-м будет реализовано несколько крупных, интересных проектов.

В данный момент у ЦБ нет единого мнения о том, какой будет ставка в 2025-м, — его прогнозы регулярно меняются Фото: «БИЗНЕС Online»

5. Ключевая ставка опустится до отметки 18–19%

Что происходит. Безусловно, основным катализатором всей экономики страны выступает ключевая ставка ЦБ. От того, на каком уровне она будет находиться, зависит в том числе и то, как будет развиваться рынок недвижимости.

Предпосылок к тому, что она резко упадет до комфортных значений в диапазоне 13–15%, к сожалению, нет. Но тенденции к тому, что тренд будет на снижение, есть. Одна из веских причин — высокая ставка по кредитам тормозит развитие экономики, снижает покупательную способность и замедляет производства.

В данный момент у ЦБ нет единого мнения о том, какой будет ставка в 2025-м, — его прогнозы регулярно меняются. И это притом, что регулятор имеет наиболее полную информацию о состоянии экономики и финансовых рынков. Исходя из того, что сектор жилой недвижимости в рецессии (а он является одним из драйверов экономики страны), один из способов его реанимации — в снижении «ключа». Рецессия на рынке недвижимости тянет за собой другие секторы экономики: если застройщики существенно снижают объемы, то объемы пропорционально падают у производителей строительных материалов.

Приведу только одну цифру. Строительный сектор обеспечивает более 65% спроса на сталь внутри России.

Вячеслав Пимурзин учредитель Доступного офисного фонда

Прогноз на 2025 год. Скорее всего, ставка на отметке в 21% продержится до весны-лета 2025 года, но затем начнется планомерное снижение. К концу года мы вполне можем рассчитывать на 18–19% годовых. Да, это по-прежнему немало, но тут самое главное в том, чтобы этот тренд сохранился. И тогда в 2026-м мы можем вернуться к 15% годовых, а может, увидим более сильный «отскок», как в 2022-м, когда «ключ» упал с 20 до 7,5%.

Вячеслав Пимурзин