«Высокие комиссии, особенно на фоне текущей ключевой ставки, создают дополнительные барьеры для сделок и ограничивают возможности покупателей», — говорят на рынке новостроек Татарстана. Январь-2025 хоть и оказался лучшим за три года по числу сделок, но отстает от 2021-го и 2022-го. Ощутимый провал в сравнении с декабрем. И тут продолжают звучать тревожные звоночки: падает доля сделок в сегментах комфорт- и экономкласса, ипотека отталкивает, себестоимость растет. Зато на счетах в банках жители республики накопили уже 1,2 трлн рублей — оттуда идет наличная подпитка полуживого вторичного рынка. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Подводим итог января
Без резких падений прошел для рынка новостроек первый месяц 2025 года. По данным Росреестра, количество заключенных договоров долевого участия к аналогичному периоду 2024-го даже выросло на 6% до 1,3 тысячи. В ведомстве предпочли сравнивать эту цифру с 2023 годом и говорить о росте на 12%.
«Вопреки пессимистичным прогнозам, которые регулярно муссируются в информационном пространстве, мы видим, что на татарстанском рынке новостроек сохраняется стабильность, — заявила заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова по итогам месяца. — Если же обратиться к показателям предыдущих лет, то даже наблюдается положительная динамика».
В ретроспективе трех лет январь неплох. Но в сравнении с 2022 годом январский рынок новостроек подсел на 31% — тогда было 1,9 тыс. сделок, а к уровню января 2021-го — на 35% — тогда застройщики заключили 2 тыс. договоров долевого участия. И это максимум минувшей пятилетки.
Приглядимся к статистике «Дом.РФ». Там зафиксировали продажу застройщиками РТ 855 квартир, что на 5% ниже января 2024 года. Сумма положенных на эскроу-счета в банках средств выросла на 5% до 8,2 млрд рублей. Цена квадратного метра проданных квартир за год увеличилась на 16% до 201 тыс. рублей.
По Казани количество реализованных квартир снизилось на 6% до 496, за которые выручили 6 млрд рублей. Это на 5% больше января прошлого года.
«Январь традиционно считается менее активным месяцем на рынке недвижимости, но в этом году спрос остается стабильным, — говорит генеральный директор ГК „КамаСтройИнвест“ Эльвира Губайдуллина. — Итоги продаж превысили показатели января 2024-го, что свидетельствует о сохранении интереса покупателей. В целом рынок демонстрирует положительную динамику, наша компания подтверждает эту тенденцию: мы зафиксировали рост продаж в 2 раза по сравнению с январем прошлого года».
Чуть лучше ожиданий январь оказался для СМУ-88. «Под конец года на рынок вышло несколько проектов, а сейчас ЖК бизнес-класса на уровне котлована — это одни из самых желанных лотов, — говорит генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев. — Их берут в рассрочку на пару лет и обеспечивают себе успешную инвестицию на будущее».
«Январь — это обычно всегда месяц затишья после новогодних праздников, — говорит коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев. — Несмотря на все трудности и ограничения в сфере ипотечных сделок, он выдался не таким уж и плохим. Даже если сравнивать с предыдущим годом, когда рынок недвижимости чувствовал себя более стабильно».
Провал отмечается в сравнении с декабрем 2024-го (но это, впрочем, традиционное явление). Конец года стабильно характеризуется повышенным спросом относительно января, треть которого занимают новогодние праздники. Так было и в этот раз. В целом по Татарстану застройщики продали за январь 855 квартир — это в 1,6 раза меньше декабря. Выручка снизилась на 40% с 13,7 млрд до 8,2 млрд рублей. Это минус 5,5 млрд рублей, по данным «Дом.РФ».
Спад и в Казани. Количество проданных квартир снизилось на 43% до 496 в сравнении с декабрем. Выручка упала на 40% с 9,9 млрд до 6 млрд рублей.
«Начало года традиционно отличается „скромными“ продажами, и статистика чаще отражает покупки тех, кто не успел оформить квартиру в декабре. Январь 2025 года не изменил своей сезонности», — говорит директор по сопровождению бизнеса ООО «Ак Барс Дом» Илья Голованов.
Цены растут
Вопреки всем законам рынка, диктующим необходимость снизить цены для поддержания спроса, «квадрат» лишь растет. За месяц этот показатель вырос сразу на 5% до 247 тыс. рублей. Прирост за год — 20%. Но тут есть нюансы: эксперты считают, что все дело в том, что люди покупали более дорогие квартиры, что и повлияло на статистику.
«Это свидетельствует о том, что после декабрьского ажиотажа структура спроса изменилась. Снизилась доля сделок в сегментах комфорт- и экономкласса, а бизнес-класс сохранил устойчивый интерес, — говорит Губайдуллина. — Кроме того, повышение цен частично связано с увеличением себестоимости строительства и ростом доли качественного предложения на рынке».
В январе более стабильным остается спрос на дорогие сегменты жилья, говорят и в #Суварстроит. «Отсюда рост средней стоимости квартиры и цены квадратного метра. Сейчас рынок отходит от „праздничной спячки“ и статистические показатели будут корректироваться», — заявляет Абдулхаев.
В начале года покупатели столкнулись с комиссией за выдачу льготной ипотеки, банки сократили одобрение ипотек, появились допуслуги, деление ипотечников на «своих» и «чужих»
Банки гнут комиссии
Теряет позиции ипотечное кредитование. К уровню января прошлого года этот рынок по Казани утратил 42% сделок и снизился до 1,2 тыс., по РТ спад на 41% до 2,3 тысячи. К декабрю в столице Татарстана число ипотечных сделок удержалось на прежнем уровне, а по республике снизилось на 23%. Напомним, что по итогам 2024-го дорогую ипотеку стала вытеснять рассрочка.
В прошлом году девелоперы столкнулись с комиссией за выдачу льготной ипотеки, банки сократили одобрение ипотек, появились допуслуги, деление ипотечников на «своих» и «чужих». Эти проблемы актуальны и в феврале.
«Условия ипотечного кредитования сейчас во многом зависят от того, находится ли застройщик на проектном финансировании в этом банке, — говорят в компании „КамаСтройИнвест“. — Существенных изменений пока не произошло. Сбербанк снизил комиссию по семейной ипотеке, однако комиссии по IT-ипотеке остаются высокими — в среднем около 20 процентов от суммы кредита. Мы рассматриваем это как временную меру и надеемся на пересмотр условий, как произошло в прошлом году. Высокие комиссии, особенно на фоне текущей ключевой ставки, создают дополнительные барьеры для сделок и ограничивают возможности покупателей».
Не замечают изменений и в СМУ-88. «Тут без особых перемен. Все банки, у которых они были, комиссии сохранили примерно на тех же условиях», — говорит Галеев.
«Да, проблемы есть, они никуда не делись, — согласен с коллегами Абдулхаев. — Получить одобрение все так же непросто. Банки требовательны к доходам и предоставляемым документам. Однако с середины февраля они приступили к снижению процента комиссии за выдачу льготных программ, а некоторые из них вовсе отменили ее. Все это также влияет на сроки выхода на сделку. В свою очередь мы, как застройщик, помогаем клиентам найти оптимальные решения. Например, предлагаем рассрочку или усиливаем сотрудничество с теми банками, где условия более лояльные. Главное, не паниковать, а искать варианты».
Февраль не радует
Текущий месяц ожидаемо менее активен по сравнению с концом 2024 года, говорят в фирме «КамаСтройИнвест».
«Значительная часть сделок по-прежнему осуществляется с использованием рассрочки. Это, безусловно, увеличивает финансовую нагрузку на застройщика, — продолжает Губайдуллина. — Продажа в рассрочку требует более тщательного контроля за поступлениями и управления рисками, связанными с возможными задержками платежей».
Остывание рынка фиксируют в СМУ-88. «Если коротко, то январь получился чуть лучше наших ожиданий, а февраль пока немного похуже. В итоге все в плановом коридоре, — подводи итог Галеев. — Ну и еще в январе приходят покупатели, кому новогодние премии выдали в начале года. В феврале же ничего такого нет, поэтому рынок остывает».
«Февраль традиционно является месяцем нарастания активности на рынке недвижимости, — не согласны с оценкой второго месяца года в #Суварстроит. — Количество запросов начинает расти, люди присматриваются, оценивают предложения и условия».
На рынке остались адресные льготные программы, но обеспечить высокие продажи прошлого года, к которым привыкли застройщики, они уже не могут, признают в «Ак Барс Доме».
«Кроме того, серьезно ужесточились условия по выдаче ипотеки: не только ставки достигли заградительных значений, но и повысились требования к первоначальному взносу. Все это не могло не привести к снижению спроса, хотя и не к такому драматичному, как ожидалось большинством экспертов, — говорит Голованов. — Продажи февраля поддерживаются новыми финансовыми инструментами от застройщика, такими как рассрочка, компенсация первоначального взноса, а также адресными программами».
Люди копят. Сумма накоплений на рублевых вкладах жителей в банках Татарстана за год выросла на 26% до 1,2 трлн рублей
Вторичный рынок падает
Что происходит на вторичном рынке? Рынок подержанных квартир, а также новых квартир в сданных домах от инвесторов и застройщиков в первом месяце текущего года лихорадило. В декабре данная ниша жилой недвижимости РТ поправила положение после ноябрьского спада, но это не помогло в январе. Число договоров купли-продажи квартир в целом по республике сократилось на 15% до 3,3 тыс., продажи индивидуальных жилых домов упали на 22% до 743 сделок.
По Казани число договоров купли-продажи к декабрю упало на 35% до 1,7 тыс., по Татарстану — на 20% до 2,7 тысячи. К январю 2024 года тоже спад: в столице РТ количество сделок со вторичкой снизилось на 27%, по республике — на 43%.
В общем, вторичка устремилась в сторону плинтуса.
«Очень плохо. Сделок практически не было. И в феврале никакой активности нет, — так оценивает ситуацию на вторичке гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев. — Объясняется это отсутствием ипотеки».
Стабильной называет ситуацию директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.
«Все так же стабильно, как и было до Нового года, — продолжает эксперт. — Сделок так же немного, но определенный баланс спроса и предложения сохраняется. В феврале текущего года продолжается такое же соотношение сделок, как и было ранее. Что касается оплаты покупки жилья, то в основном это собственные средства. Ипотеку на вторичное жилье используют, но из-за заградительно высоких ставок очень немногие».
Когда закончится поток собственных средств на вторичку? Риелторы считают, что этого не произойдет.
«По крайней мере в ближайшие годы, — говорит Садреев. — Жизнь продолжается, люди зарабатывают, тратят… Сейчас большинство потенциальных покупателей откладывают сделку по покупке. Они на сайтах ставят предложения в „Избранное“, но не приобретают. А деньги, которые могут потратить на покупку, находятся у многих на банковских вкладах под выгодный процент. И эти средства там приумножаются, ведь средняя ставка банковского вклада — 20–22 процента. Вот и учитывайте, что за год почти на четверть их капитал увеличивается. А мы с такими высокими ставками живем уже 7–8 месяцев, поэтому собственные средства у людей не уменьшатся, а только увеличатся».
Люди копят. Сумма накоплений на рублевых вкладах жителей в банках Татарстана за год выросла на 26% до 1,2 трлн рублей, сообщило в середине февраля отделение – Национальный банк по РТ волго-вятского главного управления Банка России. Там также подсчитали и сумму на эскроу-счетах для покупки жилья в строящихся домах — за год этот показатель вырос на 41% до 164 млрд рублей.
Поток наличных не иссякнет. Это стандартная, обыкновенная модель для рынка, говорит Савельев. «Доля наличных как была, так и осталась, — продолжает эксперт. — Ну может, чуть-чуть выросла — процентов на 5. Если говорить вообще о количестве сделок с наличкой, то сейчас оно составляет порядка 80 процентов».
В Казани выставлено примерно 6,5 тыс. объявлений о продаже вторичного жилья. «А когда мы с вами анализировали ситуацию в ноябре прошлого года, то предложений было примерно 7,5–8 тысяч, — говорит Садреев. — Я почему всегда говорю о балансе предложения и спроса? Спрос небольшой, он очень низкий по сравнению с предыдущими годами, но и предложения не прибавляются, судя по статистике, их количество даже уменьшается. Все это говорит о том, что и цена не будет снижаться, пока существует такой баланс».
«Индекс «хруща» подрос
В январе прошлого года редакция «БИЗНЕС Online» впервые оценила стоимость казанских хрущевок, назвав это «индексом „хруща“». Почему «хруща»? На долю хрущевок — этих проектов массовой жилой застройки — сегодня приходится 8-я часть жилого фонда Казани, или 3 млн кв. м в обжитых районах города с инфраструктурой, а в отдельных случаях и метро.
Так называемая хрущевка разменяла уже 6-й десяток. Ее «родители» — инженер Виталий Лагутенко и глава правительства СССР Никита Хрущев. Последний выступил инициатором постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое завершило эпоху советского монументального классицизма, или «сталинского ампира», в проектировании, строительстве зданий и сооружений в Советском Союзе.
Следом в 1957-м Совет министров СССР принял постановление «О развитии жилищного строительства», которое положило начало самому массовому проекту социального строительства в Советском Союзе и на постсоветском пространстве, который назвали хрущевками.
Появление хрущевок осчастливило советские семьи, которые до и после Великой Отечественной войны преимущественно жили в бараках, коммуналках. За основу массового жилья взяли французский вариант — приобрели у компании Camus лицензию на схему массового производства бетонных изделий. Создатель панелек Раймон Камю неоднократно приезжал в СССР по приглашению советского правительства.
Разброс цен на хрущевки ощутимый и зависит от расположения, этажа, наличия ремонта в доме и квартире. В прошлом году на основе опросов экспертов издания удалось собрать картину стоимости такого жилья и ее динамику в сравнении с 2022-м. Тогда риелторы заявляли, что цена выросла на 8–15%.
Результаты 2024 года несколько отличаются. Например, однокомнатные квартиры теперь подорожали на 7–12% и стоят от 4,5 млн до 5,5 млн рублей. Двушки тоже пошли в рост и добавили к цене начала прошлого года 4–11%, стоимость колеблется от 5,8 млн до 6,5 млн рублей.
«Возьмем исторический центр города, там 30-метровая хрущевка стоит 6,5–7 миллионов рублей, — говорит Садреев о разбросе цен хрущевок в Казани на средних этажах с хорошим ремонтом. — А если мы возьмем Жилплощадку, то там такая хрущевка будет стоить дешевле 4,5 миллиона рублей. Если же рассматривать средние по цене районы — Московский в районе ДК химиков либо Приволжский в районе проспекта Победы, то здесь однокомнатная хрущевка в среднем стоит 5,5 миллиона рублей, двухкомнатная — 6,5 миллиона. Трехкомнатных хрущевок в продаже бывает не так много, и они с учетом метража стоят в диапазоне 7,2–7,5 миллиона рублей».
Что дальше?
Как отмечают аналитики «Джи-Групп» (контролирует девелопера «Унистрой»), в Татарстане с III квартала прошлого года наблюдалось два противоположных тренда: рост предложения и снижение спроса. К началу 2025-го они сбалансировались, но на рынке теперь наблюдается затоваривание. При текущем уровне сделок с новостройками распродать все квартиры, что выставлены на продажу, можно за четыре года, а ведь были времена, когда этот срок составлял менее года. Это максимальный коэффициент поглощения за всю историю наблюдений.
Но все может измениться. Участники рынка новостроек не теряют надежд на стабилизацию и улучшение возможностей долгосрочного прогнозирования.
«Все во многом зависит от плавного снижения ключевой ставки. Также не исключено введение новых мер государственной поддержки, которые могут стимулировать покупательскую активность», — заявляют в компании «КамаСтройИнвест».
Не видят предпосылок к переменам в СМУ-88. «Думаю, в марте ситуация останется примерно той же, — прогнозирует Галеев. — Однако ввиду последних политических событий чувствуется некая позитивная тенденция в общем настроении. Это радует».
«Пока ипотека остается проблемной, предлагаемая рассрочка от застройщиков становится более популярной, — размышляют о будущем в #Суварстроит. — Если процент одобрения банками возрастет и продолжится снижение комиссии за выдачу льготной ипотеки, мы сможем увидеть умеренный рост. Стараемся мыслить позитивно, но и в чудеса не верим. В целом первый квартал должен быть неплохим и, надеемся, без сюрпризов».
По итогам I квартала прогнозируемый спрос будет ниже по сравнению с высокой базой первого полугодия 2024-го, когда наблюдался ажиотаж перед завершением массовой господдержки, прогнозируют в «Ак Барс Доме». «Продажи будут сохраняться на текущем невысоком уровне, однако спрос на новостройки в 2025 году не снизится катастрофически, а станет постепенно нарастать с началом снижения ключевой ставки», — говорит Голованов.
А что будет на вторичке?
«Сегодняшнюю динамику, я думаю, нужно прослеживать не помесячно, а как минимум поквартально, — говорит Садреев. — С первым кварталом уже все понятно, будет все то же самое, что и в конце года. А ситуация во втором квартале станет зависеть от событий как в России, так и в мире. Видим, что идут серьезные изменения в геополитике, по крайней мере намечаются положительные перспективы этих изменений. Поэтому если ситуация с санкциями и другими негативными факторами, влияющими на экономику, будет улучшаться и последует смягчение денежно-кредитной политики в России, то в этом случае спрос станет расти.
А вот когда спрос будет расти и ставки по банковским вкладам станут снижаться, тогда рынок недвижимости вновь оживет.
«Поверьте мне, когда это произойдет, рынок недвижимости восстановится очень быстро, — предупреждает Садреев. — Буквально за месяц спрос может вырасти. Сегодня, как я уже сказал, он имеет характер отложенного».
«Ожидания очень неутешительные. Будет так же плохо, — прогнозирует Савельев. — Единственное, что в первом квартале у нас открывается сезон загородной недвижимости, и я надеюсь, что там сделки как раз будут поддерживать рынок».