В 2024 году рынок недвижимости накрыл идеальный шторм. Конец льготной ипотеки, высокие ставки ЦБ, «жирные» цены на «квадрат» ударили по спросу, новостройки легли на дно. Рост себестоимости и банковского кредита подсекли возможности застройщиков идти на скидки, эскроу-счета пополняются вдвое хуже, а долги растут. Вот так невидимая рука рынка ломает скорлупу яйца, где скрыта смерть рынка недвижимости. На плаву его держит только прекрасное начало прошлого года. О том, когда застройщики съедят последний жирок, какие сегменты рынка прежде всего под ударом и почему всегда найдутся те, кто готов платить в Казани московский прайс, размышляет корреспондент «БИЗНЕС Online».
Где смерть Кощея?
Ситуация на рынке недвижимости в последние месяцы напоминает сказку о Кощее Бессмертном. Иван-царевич — сиречь Центробанк — взломал сундук льготной ипотеки, выпустил быстроногого зайца взлетевших ставок ЦБ, пух и перья полетели от игр застройщиков и банкиров с хитродешевыми ипотеками по ставкам ниже банковских, команда Эльвиры Набиуллиной твердой рукой ухватилась за яйцо аккредитивов и кешбэков, которые все еще позволяют оттянуть стагнацию недвижимости, ЦБ ввел ипотечные стандарты.
Тревога Центробанка, который беспокоится за безопасность банковской системы, вполне понятна. Всем, кто наблюдал крах Татфондбанка, очевидно, что в кризис всегда есть желание продлить агонию (ну, например, за счет переоценки активов и завышения их стоимости). По принципу «авось кривая вывезет». Но если не вывезет, катастрофа будет еще более громкой. Вот и девелоперы, продавая в рассрочку, тоже рискуют. Эскроу-счета пополняются частично, цена проектного финансирования растет. А если вдруг к моменту окончательного расчета за квартиру клиент вывернет карманы и скажет: «Гафу ит, туган, — акча юк!» — придется возвращать авансы, текущие платежи и как-то заново продавать ту же самую квартиру. Если нерадивых и хитрых клиентов будет много, это огромный риск для рынка.
Под запрет попадают:
— Аккредитивы при покупке жилья. Это схема, при которой деньги покупателя поступают не на эскроу-счета, а на аккредитив. В таком случае часть средств банк мог вернуть покупателю, формируя скидку на квартиру. В отличие от эскроу аккредитивы не застрахованы и в случае краха банка покупатель их теряет, поэтому ЦБ их и запрещает.
— Субсидируемая ипотека от застройщика. Стандарт запрещает выплату комиссии от застройщика банку, за счет которой происходило снижение процентной ставки до приемлемых величин. Эти расходы перекладывались на покупателя за счет завышения цены на квартиру. Ключевая проблема — квартира становится дороже рыночной примерно на 20%. Банк получает залог, который не может покрыть ипотеку, а клиент даже после ее продажи может остаться должен банку.
— Кешбэк. Эта схема предусматривает возврат покупателю части первоначального взноса после покупки.
— Покупка сниженной ставки заемщиком. В этом случае покупатель сам платит банку единовременную комиссию за снижение процентной ставки по ипотеке. Этот запрет вступает в силу с 1 июля 2025 года.
Но довольно аллегорий — обратимся к цифрам, с которыми мы закончили декабрь. Год назад «БИЗНЕС Online» намекал на грядущий конец прекрасной эпохи в сфере недвижимости. 2023-й оказался рекордным по продажам квартир в республике. И вот по итогам 11 месяцев 2024-го спрос обрушился на 22%. Скорее всего, в целом за год будет зафиксировано около 20 тыс. сделок с новостройками — вроде бы превосходный результат. Однако с июля продается по тысяче квартир в месяц, и это сродни катастрофе. В последние 10 лет рынок жил с продажами на уровне минимум в 1,5 раза выше. Вот с таким трендом мы вступаем в новый год.
Объемы ввода многоквартирного жилья в Татарстане падают. Если в 2023 году сдали примерно 1,6 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, то в 2024-м план МКД был 1,1 млн — в 1,5 раза меньше. План по жилью в 3 с лишним млн «квадратов» закрывают за счет ИЖС. Впрочем, и тут не без лукавого. Косвенно это ясно из слов вице-премьера Марата Хуснуллина, который сам 8 лет жил в незарегистрированном доме. Такой «незавершенки», построенной во времена царя Гороха, по стране десятки, сотни миллионов «квадратов», сказал он. А ставят все это на учет легко и без ведома собственника. Один из собеседников «БИЗНЕС Online» столкнулся как раз с такой историей — и после этой регистрации ему пришел счет на вывоз мусора на двух человек в домишке-самострое под снос, где даже отопления давно нет.
То, что раздувать объемы ввода жилья в стране и дальше невозможно, понимают и в правительстве. Например, Владимир Путин на итоговой пресс-конференции тоже послал ясный сигнал: он готов мириться с корректировками прекрасной цели сдавать по 120 млн «квадратов» к 2030-му. Так что 105 млн по итогам 2024-го — это хорошо, хотя год назад в России было 110 миллионов.
Крупные системные застройщики кризис переживут, хотя доходы у них и снизятся. Лучше потерпеть-переждать, увеличить долги, но красиво закончить проекты
Кто «склеит ласты»
Чего ждать в наступившем году? Новогодние правила ипотеки от ЦБ осложнят жизнь девелоперам, и продажи новых квартир упадут — эксперты ждут, что в первые месяцы процентов до 30.
По данным минстроя РТ, градостроительный потенциал за год вырос с 4,3 млн до почти 5 млн кв. м — выдано 536 разрешений на строительство. Те проекты, что уже начаты, будут продолжаться. А вот закладку новых корпусов, скорее всего, притормозят. Возможно, снизят и планы по вводу жилья — в конце концов, даже Путин на это смотрит теперь спокойно.
Сегодня девелопер — это очень компактная структура без кранов, машин и бетонщиков. Он словно ящерица — способен откинуть «хвост» подрядчиков, замереть и ждать восхода солнца. Если, конечно, успеет. «Меня спросили: что нам делать? — говорит один из участников рынка, успешно прошедший кризисы прошлого. — И я дал совет: стройку на стоп, ждите хороших времен». Все непроданные корпуса остановить — это сократит расходы на банковское финансирование. Покупателей свести в один дом жилого комплекса. Новые проекты — на паузу, пока все не прояснится. Подрядчиков-строителей рассчитать. Судя по тем слухам, которые ходят на рынке строительства, стройкомпании уже начинают расставаться с частью строителей — теми же отделочниками или каменщиками. Доходит и до корректировки будущих проектов: например, вместо кирпича, кладка которого стала дорогой, возвращаются вентфасады, пусть и из хороших материалов.
При совсем уж пессимистичном сценарии можно ожидать и банкротств девелоперов. Но, скорее всего, в крайнем случае плохо будет небольшим компаниям, строящим где-то на окраинах агломераций. Крупные системные застройщики кризис переживут, хотя доходы у них и снизятся. Лучше потерпеть-переждать, увеличить долги, но красиво закончить проекты.
Для дольщиков же банкротство застройщика сегодня не означает тотальных потерь. Дома в высокой степени готовности достроят в любом случае — за счет проектного финансирования, а если уж их и не доделают, то вернут деньги, пусть и без процентов: на эскроу-счетах — 7 трлн рублей. По оценкам Хуснуллина, даже если продажи валятся в пропасть, хотя бы 25% на эскроу-счетах хватит для завершения стройки. А из тысячи застройщиков проблемы максимум у сотни.
К тому же стройка вещь очень инерционная, а потому сокращение объемов и в целом реальный кризис стройкомплекс может ощутить не в 2025 году, а ближе к 2027-му. Достаточно посмотреть на объемы строящегося жилья в Татарстане — они рекордны. Но эти проекты будут достроены только через два года. Тем не менее новые проекты все-таки продолжают появляться — оптимизм не иссяк.
Есть ли место ценовым маневрам?
В целом жирка девелоперам точно хватит до лета, полагают опрошенные «БИЗНЕС Online» строители. По логике рынка, чтобы поддерживать продажи в условиях упавшего спроса, надо снижать цены или стимулировать продажи скидками. И если присмотреться, то та же рассрочка не что иное, как скрытое снижение цен.
На цену влияет несколько факторов.
- себестоимость;
- спрос;
- предложение.
Будут ли скидки? Попытаемся взвесить за и против.
Себестоимость. При снижении продаж квартир в строящихся домах резко дорожает проектное финансирование — до уровня «ключ + 3» — и растет себестоимость. «Застройщики во многих регионах к кризису подошли с полностью голой *** и сумасшедшим объемом процентов по кредитам», — говорил замминистра строительства России Никита Стасишин. Кроме того, за последние три-четыре года в 1,5 раза выросли стройматериалы. А за год в те же 1,5 раза подорожал труд строителей. Иностранцев разгоняют полицейские. В том числе и из-за этого численность занятых на стройке рабочих в Татарстане упала на 7 тыс. человек за год.
Платежеспособный спрос. Он зарезан на корню высочайшими ставками и аппетитами банков при выдаче льготной ипотеки, с одной стороны. С другой — сейчас на депозитах россиян лежит примерно 56 трлн рублей, ставки по ним как никогда высоки. Но очень многие задаются вопросом: а что будет, когда ставки пойдут вниз? Куда потекут деньги со вкладов, ставших менее прибыльными? Если они хлынут на рынок недвижимости, увеличивая спрос в условиях дефицита (а строить пока будут меньше), то цены снова быстро пойдут в рост. Да и опасения честного отъема нажитых процентов в духе «Я понимаю, что должны кинуть, но не понимаю как…» тоже гуляют. Хотя вроде бы и нет к этому никаких оснований, кроме генетической памяти россиян, переживших не одну денежную реформу.
Кроме того, из-за санкций вывоз капитала за границу осложнен, да и просто опасно в таких условиях покупать недвижимость за рубежом. Никто не даст гарантий, что дружественные страны не повернутся к россиянам пятой точкой. Растут и доходы населения внутри страны. Например, в Казани зарплаты в реальном выражении (с учетом инфляции) увеличились к с января по август-2024 на 12%.
Предложение. У казанского рынка есть пара особенностей. Во-первых, многоквартирных домов строится мало — столица РТ плетется ближе к концу десятки городов-миллионников, лидирующих по объемам многоквартирного жилья. А во-вторых, в городе мало проектов сегмента «эконом» — они в основном на окраинах. Все работают классом выше: это как минимум «комфорт» и «бизнес».
Т. е. резервов для прямого снижения цен, по сути, нет. А то, что «накидано» сверх себестоимости, сжирает выросшая инфляция.
Правительству придется что-то делать в 2025 году. Хотя бы убрать все лимиты со льготными ипотеками. Надо что-то делать и с аппетитами банков
Прогноз
Чего можно ожидать? Премиум-класс все равно раскупят, в любой ситуации найдутся люди, готовые платить за Казань московский прайс. Но это не массовый сегмент.
А в массовом развивается коллапс. Поскольку прежде всего убит спрос у небогатых людей, проекты экономкласса будут на стопе до лучших времен. «Комфорт» тоже начнет сокращаться, выбор жилых комплексов снизится, их характеристики станут проще. Квартиры будут мельчать: собственно, уже сейчас можно найти двушку площадью в 34 кв. м в рассрочку за 8 миллионов. Мелкие застройщики уйдут, останутся крупные, число игроков на рынке сократится, выбор вариантов квартир в доступном сегменте тоже. Это путь к дефициту — а бывает ли снижение цен на дефицит?
В общем, все будет как в том анекдоте о подорожавшей внезапно водке: «Папа, теперь ты будешь меньше пить? Нет, сынок, теперь ты будешь меньше есть». Стройка — это мощный драйвер экономики, который также работает и в режиме тормоза. Зарезанные проекты — это сокращенные строители, не получившие и не потратившие свои зарплаты. По цепочке это удар по отделочникам, производителям и продавцам оборудования и стройматериалов, мебельщикам и т. д. Плохо будет всем.
Именно за счет массового строительства, которое вышло на качественно иной уровень архитектуры и благоустройства общественных пространств, Казань (да и другие миллионники) стала более привлекательной. Темпы всего этого как минимум замедлятся. Упадут и налоговые отчисления со строительства.
Так что в любом случае правительству придется что-то делать в 2025 году. Хотя бы убрать все лимиты со льготными ипотеками — но это уже поручение Путина, и его выполнят. Надо что-то делать и с аппетитами банков, поскольку их действия, например те же комиссии за выдачу льготной ипотеки, которые врубали застройщикам в 2024 году, дают рост цен на «квадрат». Предложения звучат разные: организация стройсберкасс, альтернативы проектному финансированию банков, арендные дома, жилищно-накопительные кооперативы.
Рынок недвижимости словно тот самый Кощей Бессмертный — совсем он не умрет. Сделки шли всегда: и в реформенные 90-е, и в безипотечные нулевые. Но при таких ценах на недвижимость, полностью оторвавшихся от реальных доходов населения, и запретительно высоких ипотечных ставках мы, кажется, не жили еще никогда.
Хотя, может быть, это экономический сигнал к тому, что пора прекращать вакханалию безудержного потребления? Через высочайшую ставку ЦБ с перспективой роста, дорогие кредиты, безумную ипотеку власть как бы дает понять: сейчас не время для роскоши. У страны есть другие, более глобальные цели, а потому вот такими мерами, через кошелек, охлаждают спрос… Посмотрим, что будет происходить, но пока все происходящее можно трактовать и в таком стоическом духе.